Οι αιτίες του προβλήματος
Διαβάζω το τελευταίο διάστημα αρκετές εμβριθείς αναλύσεις του στεγαστικού προβλήματος αλλά επειδή διαπιστώνω πως δεν αναλύονται όλες οι πραγματικές διαστάσεις του θέματος, θα μπω στον πειρασμό να γράψω και την άποψή μου.
Καταρχάς να εξηγήσουμε γιατί ανέβηκαν οι τιμές στα ακίνητα, τόσο στην αγορά όσο και στην ενοικίαση. Οι λόγοι είναι οι εξής:
1) Η ανάπτυξη του AirBnB. Ειδικά στις μεγάλες πόλεις και στους τουριστικούς προορισμούς η επίδραση της απελευθέρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων επέδρασε καταλυτικά λόγω της ριζικής μείωσης των προσφερόμενων ακινήτων για μόνιμη κατοίκηση.
2) Golden Visa. Παρόμοια επίδραση με το AirBnB. Λόγω της έλλειψης προσφερόμενων ακινήτων πουλήθηκαν σε πλούσιους του εξωτερικού που ήθελαν ελληνική, άρα ευρωπαϊκή, visa σε τιμές με καπέλο έως και 300% !
3) Αν και οι δύο προηγούμενοι λόγοι είναι λίγο πολύ γνωστοί, δεν έχω δει να αναφέρει κανείς πως τα τελευταία 8, περίπου, τελευταία χρόνια έχουν δοθεί πολλά επιδόματα ενοικίασης κατοικίας. Φοιτητικά, γενικό επίδομα ενοικίου, σπουδαστών ΙΕΚ κτλ. Όλα αυτά τα επιδόματα μπορεί να δίνονται με καλή πρόθεση αλλά αυτομάτως αυξάνουν τις τιμές των ενοικίων. Την ίδια ακριβώς επίδραση είχε και το κρατικό πρόγραμμα “Σπίτι μου” που επιδοτούσε νέα ζευγάρια με άτοκα, σχεδόν, δάνεια την αγορά μόνο παλιών κατοικιών ! Για σπίτια παμπάλαια αυξήθηκε μέσα σε λίγες μέρες μέχρι και 100% η τιμή τους με την δικαιολογία πως “εσένα θα σου βγει οικονομικά αφού θα πάρεις την επιδότηση”… Το ίδιο, μάλλον, θα συμβεί και με το νέο πρόγραμμα που εξήγγειλε ήδη ο πρωθυπουργός. Σπίτια αξίας 100 χιλ θα πουληθούν σε τιμές των 150 και 200 χιλ ! Δηλαδή το ίδιο το κράτος τροφοδοτεί τον πληθωρισμό. Και δεν νομίζω πως αυτό συμβαίνει χωρίς πρόθεση. Κοινώς, “δεν έτυχε αλλά πέτυχε”.
4) Η κρίση της προηγούμενης δεκαετίας οδήγησε στην παύση της κατασκευής νέων κατοικιών. Από το 2008 η οικοδομική δραστηριότητα σταμάτησε. Έτσι, ουσιαστικά, επί 16 συναπτά έτη δεν χτίστηκαν νέα σπίτια. Τα λίγα που χτίστηκαν απλά επιβεβαιώνουν τον κανόνα. Έτσι, από την μία η αύξηση της ζήτησης (AirBnB, Golden Visa) και από την άλλη η μείωση της προσφοράς λόγω παύσης της οικοδομικής δραστηριότητας, συνέβαλαν καθοριστικά στο αποτέλεσμα που ζούμε σήμερα.
5) Τα τελευταία χρόνια ζούμε στη χώρα μας μια άνευ προηγουμένου πληθωριστική έκρηξη. Αυτό καλλιέργησε γενικότερα στη αγορά την νοοτροπία του υπερκέρδους ή και της αισχροκέρδειας. Από αυτό το κλίμα δεν θα μπορούσαν να απουσιάζουν και οι κάτοχοι ακινήτων. “Όλοι κερδίζουν παραπάνω. Γιατί όχι και εμείς”, είναι το μότο σκέψης που κυριαρχεί.
6) Ο έλεγχος της αγοράς από λίγους μεγάλους παίχτες. Η κρίση της προηγούμενης δεκαετίας έριξε την αξία των ακινήτων πάρα πολύ. Κανείς δεν αγόραζε λόγω της μείωσης των εισοδημάτων και λόγω έλλειψης τραπεζικών στεγαστικών δανείων και την ίδια ώρα πολλοί βρέθηκαν στην οικονομική ανάγκη να “σκοτώσουν” τα ακίνητα τους σε πολύ χαμηλές τιμές. Κάποιοι που διέθεταν μεγάλη οικονομική ρευστότητα ή πρόσβαση σε πηγές χρηματοδότησης (funds κτλ) αγόρασαν σε εξευτελιστικές τιμές μεγάλο αριθμό ακινήτων και “στέγνωσαν” την αγορά από διαθέσιμα ακίνητα. Έτσι, τώρα επειδή ελέγχουν πολύ μεγάλο αριθμό ακινήτων, μπορούν να καθορίζουν και τις τιμές πώλησης ή ενοικίασής τους. Και αυτοί, φυσικά, θέλουν να κερδίσουν όσα περισσότερα μπορούν.
Ποια είναι η λύση ;
Όλα τα παραπάνω, λοιπόν, ανέβασαν υπέρμετρα τις τιμές. Το ερώτημα είναι πώς μπορούν να πέσουν οι τιμές ; Με προγράμματα κρατικής επιδότησης ενοικίασης ή αγοράς υπαρχόντων κατοικιών ; Όχι βέβαια. Είδαμε πως αυτά έχουν το ακριβώς αντίθετο αποτέλεσμα. Αυξάνουν τις τιμές. Και αυτό το γνωρίζουν οι κυβερνώντες.
Ο μόνος τρόπος μείωσης των τιμών είναι η αύξηση της προσφοράς κατοικίας. Το κράτος, δηλαδή, αν πραγματικά θέλει να πέσουν οι τιμές και να δοθεί λύση στο υπαρκτό στεγαστικό πρόβλημα, θα πρέπει να μεριμνήσει για να διευκολυνθεί η ανέγερση νέων κατοικιών. Είτε με τη μέθοδο της δημιουργίας νέων εργατικών κατοικιών ή με την επιδότηση κατασκευής νέων σπιτιών ή με συνδυασμό αυτών των δύο. Η αλήθεια είναι πως έτρεξε και ένα πρόγραμμα επιδότησης για ανακαίνιση παλιών μη κατοικήσιμων σπιτιών αλλά απ’ ότι ακούω είχε πενιχρά αποτελέσματα λόγω των όρων και των προϋποθέσεων που έθετε.
Κίνητρα, λοιπόν, για ανοικοδόμηση. Για ανέγερση νέων σπιτιών. Επιδότηση κατοικιών που θα χτιστούν τώρα για να αυξηθεί το συνολικό απόθεμα, για να εκλείψουν τα φαινόμενα αισχροκέρδειας και οικονομικών εκβιασμών. Για να σκάσει η φούσκα των ακινήτων και να μην ξοδεύει ο Έλληνας το μισό του εισόδημα (μέσω ενοικίου ή δόσης στεγαστικού δανείου) στην κάλυψη των στεγαστικών του αναγκών.
Δημήτρης Σμιξιώτης
